Aktuelle Meldungen
Dies sieht das Gericht damit begründet, dass die Reservierungsvereinbarung zum Zwecke der Herbeiführung eines späteren Kaufvertrages geschlossen wird. Aufgrund der rechtlichen Einheit beider Verträge unterfalle damit auch der Reservierungsvertrag dem Formzwang der notariellen Beurkundung, wie der Immobilienkaufvertrag selbst.
Ganz unabhängig vom Zweck des Beurkundungszwangs hat zudem eine Beurkundung des Reservierungsvertrages auch schon dann zu erfolgen, wenn das in der Vereinbarung versprochene Reservierungsentgelt 10% bis 15% der vereinbarten Maklerprovision übersteigt (vgl. BGH NJW 1987, 54).
Daraus ergibt sich, dass im Hinblick auf die Frage nach dem Eingreifen des Beurkundungszwangs, ein Vergleich zwischen der Höhe der Maklerprovision und der Höhe des Reservierungsentgelts zu erfolgen hat. Demgegenüber ist nicht etwa die Reservierungsgebühr ins Verhältnis zum Kaufpreis zu setzen. Im entschiedenen Fall machte die Reservierungsgebühr 29,7 % der Maklerprovision aus. Die nach Auffassung des gerichts maßgeblichen Grenzwerte waren damit bereits weit überschritten.
Wegen der rechtlich gebotenen aber tatsächlichen Nichtbeachtung der Pflicht zur notariellen Beurkundung der Reservierungsvereinbarung, sah das gericht einen Anspruch auf Zahlung der Reservierungsgebühr nicht als gegeben an.
Unabhängig vom Verstoß gegen die Beurkundungspflicht sah das entscheidende Gericht die Reservierungsvereinbarung und damit einen Anspruch auf Zahlung der Reservierungsgebühr deshalb als nicht gegeben an, da die Reservierungsvereinbarung beim Vorliegen einer unangemessenen Benachteiligung des reservierenden Käufers, wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam sei.
Die Pflicht zur Zahlung der Reservierungsgebühr bzw. der ausnahmslose Ausschluss der Rückzahlung dieses Entgelts bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrags geht über die Wahrung schutzwürdiger Interessen des Verwenders hinaus und stellt eine unangemessene Benachteiligung iSd § 307 BGB dar, wenn dadurch für den Verwender eine erfolgsunabhängige Vergütung gesichert wird und keine Unterlassungspflicht besteht, die Immobilie einem Dritten anzubieten und an diesen zu veräußern.
Auch übte die Zahlungsverpflichtung - hier in Höhe von € 3.000 - einen unangemessenen Druck auf den Käufer aus, die Immobilie zu erwerben. Durch die Verpflichtung, wonach der Verkäufer den Zahlbetrag einbehalten darf, wenn es nicht zum Abschluss des Kaufvertrages kommt, wird der Kläger in seiner Entscheidungsfreiheit erheblich eingeschränkt, da er nutzlose Aufwendungen zu befürchten hat. Durch das unterzeichnete Vertragsstrafeversprechen wurde der Kläger damit mittelbar zum Kaufvertragsschluss gedrängt (vgl. BGH Urteil vom 02.07.1986, Az.: IV a, ZR 102/85). (Quelle: Amtsgericht München, Urteil vom 01.07.2016, Az.: 191 C 28518/15 -)
